اقامت لهستان با خرید ملک

بازار املاک لهستان به دلیل عملکرد عالی اقتصادی، افزایش دستمزدها و کاهش نرخ بیکاری به همراه نرخ بهره پایین، قوی باقی مانده است. بر اساس تحقیقات مشاورین موسسه حقوقی میرداماد در مورد اقامت لهستان با خرید ملک ؛ میانگین قیمت آپارتمان های موجود در 7 شهر بزرگ لهستان ( ورشو، گدانسک، گدنیا، کراکوف، ووچ ، پوزنان وروتسواف) در طول سال 2018، 7.11 % افزایش داشته است ( با نرخ تورم 5.51 %) و به میانگین 6.905 زلوتی( 1.605 یورو) در هر متر مربع رسیده است. مشکلات و مزایای زندگی در لهستان را در ادامه با کمک مشاورین موسسه حقوقی میرداماد بررسی می کنیم.

اقامت لهستان با خرید ملک

راه اندازی شرکت در لهستان حق ویژه را نه تنها برای تجارت خارجی بلکه برای کسانی که علاقه مند به روشهای تضمین شده برای حل و فصل در اتحادیه اروپا و نه برای اهداف تجاری هستند را فراهم می کند. با این وجود حتی برای آنهایی که هرگز تجربه در تجارت نداشته‌اند کشور لهستان شرایط بسیار وسوسه انگیزی را پیشنهاد می دهد و معمولاً نادیده گرفتن آن حتی برای کسانی که روحیه کارآفرینی ندارند سخت است.

مزایای مهاجرت به لهستان

تجار خارجی که تجارت خودشان را راه اندازی می کنند به طور خودکار اجازه اقامت دریافت میکنند. ویزای تجارت معتبر به افراد خارجی این امکان را می دهد که در محدوده اروپا بدون ویزا سفر کنند مثل این که در محدوده یک کشور سفر می کنند. به افراد خارجی برای انتخاب هر منطقه برای تجارت و هرنوع سازمان(LLC،JSC،مشارکت یافت،غیره)گزینه داده میشود.

• حق استخدام کارمندان بومی یا جابجایی با کارمندان خود.
• یک فرصت برای کار کردن تحت برنامه مالیات های ساده شده که شامل بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده و وام با نرخ سود کم از بانکهای قابل اعتماد اروپا است داده می شود.
• فرصتی برای به دست آوردن تولید پایه عملیاتی برای کسب و کار در بهترین قیمت از جمله کاهش هزینه های خرید.
• یک فرصت برای ایفای نقش تجارت بین الملل بدون عوارض گمرک در محدوده اروپا.
• مارک های خارجی می توانند در لهستان در شرایط برابر با تولیدکنندگان داخلی عمل کنند و حقوق آنها توسط کشور مورد تجاوز قرار نمی گیرد.

حداقل سرمایه مورد نیاز برای ثبت شرکت در لهستان ۱۲۰۰ یورو می باشد. این مقدار به میزان قابل توجهی کمتر از سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا می باشد. با ثبت شرکت شما می توانید یک ملک برای سرمایه گذاری را انتخاب کرده و ملک را به نام شرکت خریداری کنید، در واقع در ملک خود سرمایه گذاری می کنید.

قیمت ملک در لهستان

طبق آمار بانک مرکزی(NORADOWY BANK POSKI(NBP میانگین قیمت املاک در سال 2017 ، 7.87% در سال 2016، 2.64% در سال 2015، 1.1% و در سال 2014 ، 1.69 % افزایش داشته است. در سه ماه چهارم سال 2018 قیمت خانه ها با افزایش 2%( با نرخ تورم 1.5%) مواجه شد. در سال 2018، میانگین قیمت خانه ها در ورشو 11.52% ( با نرخ تورم 9.86%) افزایش داشت.

در سال 2018 شهر گدانسگ بالاترین افزایش قیمت خانه را در میان هفت شهر بزرگ لهستان با افزایش قیمت 20.56% ( نرخ تورم 18.77%) داشت. دیگر شهرهای اصلی لهستان نیز افزایش قیمتهای بالایی در طول سال 2018 داشتند  شامل شهر ووچ(11.52%)، کراکوف(11.49%)، پوزنان(9.11%). وروتسواف کمترین رشد را با 3.23% ( با نرخ تورم 1.69%) داشته است.

طبق گزارش NBP گران ترین مسکن های لهستان در سال 2018 متعلق به ورشو است با میانگین قیمت 10.300 زلوتی (2.394 یورو) در هر متر مربع. قیمت خانه همچنین در گدانسگ گران است با متوسط قیمت 8.555 زلوتی( 2.058 یورو) در هر متر مربع، گدنیا با 8.523 زلوتی ( 1.981 یورو) در هر متر مربع و کراکوف با 8.464 زلوتی( 1.968 یورو) در هر متر مربع؛ در بین هفت شهر بزرگ لهستان، ووچ با میانگین قیمت 4.811 زلوتی(1.118 یورو)در هر متر مربع دارای ارزان ترین خانه ها است.

افزایش قیمت ها به دلیل تقاضای قوی، کمبود عرضه و هزینه های بالای ساخت و ساز و همچنین سهم بخش های طرح مسکن جوان کم هزینه(MDM) که در ژانویه 2018 بسته شد اتفاق افتاد.  طبق گزارش REAS JLL RESIDEINTIIN ADVISORY در سال 2018 تعداد کل آپارتمان های جدید فروخته شده در شش شهر بزرگ لهستان با 2.3% کاهش به میزان 6480 واحد کاهش پیدا کرد است.با این وجود سال قبل دومین میزان بالای سطح فروش در تاریخ بازار مسکن بوده است.

شرایط خرید ملک در لهستان

خارجی ها می توانند آزادانه واحدهای اقامتی در لهستان را خریداری نمایند که بهترین سرمایه گذاری در لهستان است. خرید زمین به منظور بهره برداری تجاری هم برای شهروندان اتحادیه ی اروپا و حوزه ی اقتصادی اروپا (کشورهای عضو اتحادیه ی اروپا + ایسلند + لیختنشتاین + نروژ) آزاد است.

خانه های لهستان

با این حال اهالی کشورهای عضو اتحادیه ی اروپا برای خرید خانه جهت اقامت (زمین خریداری شده نباید بیشتر از 0.5 هکتار باشد) و یا سپری کردن تعطیلات (که محلی برای اقامت دائم فرد خارجی نخواهد بود) نیاز به مجوز وزارت مدیریت امور داخلی (MIA) دارند.

شهروندان عضو کشورهای خارج از حوزه ی اقتصادی اروپا برای خرید هر نوع زمین، چه مسکونی و چه تجاری به مجوز وزارت امور داخلی نیاز دارند. مجوز وزارت امور داخلی تنها در صورتی برای افراد خارجی صادر می شود که بتواند ثابت کند ارتباطاتی با داخل لهستان دارد – به شکل اقامت دائم یا موقت در هلند و برخی شرایط دیگر.

خارجی ها، هم شخصیت های حقیقی و هم شخصیت های حقوقی می توانند آزادانه و بدون محدودیت زمین یا ملک اجاره نمایند. هر نوع اجاره ای با مدت قرارداد بیش از یک سال باید به شکل مکتوب باشد.

معامله ی ملک در لهستان آزادانه انجام می شود. قیمت مربوطه را  می توان مستقیما با مالکان ی کرد (چیزی که معمولا انجام می شود) و یا از یک واسطه ی املاکی استفاده نمود. زمانی که طرفین به توافق رسیدند، قرارداد خرید ملک باید به صورت محضری و در یکی از دفترخانه های رسمی لهستان به ثبت برسد. قرارداد به هر شکل دیگری بی ارزش و فاقد اعتبار است. توصیه می شود که امور مربوط به ثبت را در دفترخانه ای انگلیسی زبان انجام دهید یا در حداقل ترین حالت ممکن از یک مترجم استفاده کنید چرا که همه ی مدارک خرید و فروش به زبان لهستانی نوشته می شوند.

آپارتمان های ورسای در لهستان

ابتدا دفترخانه یک قرارداد اولیه خواهد نوشت که جزئیات و شرایطی را که می بایست پیش از تکمیل فروش برآورده شوند، را تشریح می کند. در این مرحله یک زمان تکمیل قرارداد تعیین می شود و خریدار موظف است که 20 درصد مبلغ را بپردازد. زمانی که همه ی این موارد انجام شد، مابقی مبلغ قرارداد بایستی پرداخت شده و فروشنده باید مدرکی را ارائه نماید که نشان دهد زمان عقد قرارداد ملک مربوطه در گروی هیچ وامی نیست. ثبت خرید ملک معمولا 33 روز طول می کشد.

قوانین خرید ملک در لهستان

انواع ملک در لهستان که می تواند توسط خارجی ها خریداری شود.

1. زمین
2. زمین به همراه ساختمان (به عنوان یک پروژه ی مشترک)
3. ساختمان
4. آپارتمان

عناوین مرتبط با املاک و مستغلات

• مالکیت – پر استفاده ترین عنوان ملکی است که شامل موارد زیر می شود:

1. حق تملک
2. حق استفاده (شامل تخریب)
3. حق واگذاری

• حق استفاده ی دائمی – این مورد بسیار شبیه به مالکیت است. زمین هایی که مشمول حق استفاده ی دائمی می شوند معمولا تحت تملک دولت لهستان و یا نهاد های دولتی قرار دارند – البته حقوق اصلی آن متعلق به دارنده ی حق استفاده ی دائمی است.

شخص (حقیقی یا حقوقی) دارای حق استفاده ی دائمی می تواند از ملک استفاده کرده یا حق خود را به فرد دیگری واگذار نماید. به علاوه ساختمان هایی که بر روی این چنین زمین هایی ساخته شده اند مشمول حق استفاده ی دائمی می شوند و متعلق به فرد دارای این حق خواهند بود. توافق حق استفاده ی دائمی پس از 99 سال (یا در برخی موارد خاص پس از 40 سال) به اتمام می رسد.

• سهم درون ساختمان برای یک آپارتمان – حق  مربوط به آپارتمان در لهستان می تواند از عنوان سهم در زمین یا ساختمانی که آپارتمان درون آن است، نشات بگیرد. در این حالت خاص:

1. سهم در ملک اصلی معمولا در اندازه ی آپارتمان لحاظ می شود
2. سه در ملک اصلی نشان دهنده ی تخصیص یک آپارتمان / واحد است.

این نوع عنوان به دلیل ماهیت پیچیده اش چندان محبوب نیست. به علاوه این نوع عنوان چندان قدرتمند نیست زیرا در واقع مالکیت مشترک ساختمان (زمین به همراه ساختمان) تلقی می شود به جای اینکه به شکل مالکیت مجرای یک آپارتمان یا واحد باشد. این حالت یادگاری از جمهوری خلق لهستان است. ویژگی تسهیمی ملک می تواند منجر به برخی عواقب حقوقی شود، برای مثال یک خارجی می تواند ملکی را بدون مجوز خریداری نماید در صورتی که هنگام خرید ملک تسهیمی وجود مجوز ضروری است.

• حق مالکیت اعضای تعاونی در یک آپارتمان – حق مرتبط با یک آپارتمان که در اصل متعلق به یک تعاونی مسکن است.

از نقطه نظر قانونی، این نوع حق بسیار شبیه به مالکیت است –  این مورد شامل حق تملک، استفاده و واگذاری می شود. این حق قابل انتقال، حق ارث و حق اجرا می شود.

• حق مالکیت موقت تعاونی مسکن – حق مرتبط با یک آپارتمان که متعلق به یک تعاونی مسکن است.

از لحاظ قانونی این مورد به اجاره شباهت دارد – این مورد شامل حق تملک و استفاده می شود اما امکان واگذاری وجود ندارد. این حق قابل انتقال بوده اما قابلیت به ارث رسیدن یا اجرایی شدن را ندارد.

چه کسی نیاز به تهیه ی مجوز دارد؟

تهیه ی ملک توسط خارجی ها نیاز به مجوز دارد. فرد خارجی تحت قانون مصوبه ی 24 مارس سال 1920 دررابطه با تهیه ی ملک توسط خارجی ها فردی است که:

1. فرد حقیقی که شهروند لهستان نیست.
2. شخصیت حقوقی ای که خارج از لهستان است.
3. کمپانی غیر شرکتی ای از افراد اشاره شده در بندهای 1 و 2، که در خارج قرار داشته و مطابق با قوانین کشورهای خارجی باشد
4. شخص حقوقی و کمپانی تجاری غیر شرکتی واعق شده در مرزهای جمهوری لهستان که مستقیما یا به شکل غیر مستقیم توسط موارد اشاره شده در بندهای 1، 2 و 3، اداره می شود.
5. به لحاظ قانونی برای خارجی هایی که به عنوان شهروند یا عاملان تجاری عضو کشورهای طرف توافق حوزه ی اقتصادی اروپا و کنفدراسیون سوئیس هستند، نیازی به تهیه ی مجوز وجود ندارد.

مجوز در صورت درخواست متقاضی در صورتی صادر می شود که:

1. تهیه ی ملک توسط شخص خارجی هیچ گونه خطری را برای امنیت دفاعی، ملی یا اجتماعی ایجاد نکرده و نقض کننده ی ملاحظات بهداشت جمعی و سیاست های اجتماعی نباشد.
2. فرد خارجی ثابت کند که شرایطی وجود دارد که نشان دهنده ی ارتباط او با جمهوری لهستان است.

برا کسب اطلاعات کامل تر در زمینه اخذ مجوز خرید ملک و یا سرمایه گذاری و اقامت لهستان با خرید ملک می توانید از فرصت مشاوره رایگان تلفنی موسسه حقوقی میرداماد در مورد شرایط زندگی در لهستان بهره مند شوید.

سوالات متداول در مورد اقامت لهستان با خرید ملک

1- چگونه میتوانم از طریق خرید ملک اقامت لهستان را دریافت کنم ؟

راه اندازی شرکت در لهستان حق ویژه را نه تنها برای تجارت خارجی بلکه برای کسانی که علاقه مند به روشهای تضمین شده برای حل و فصل در اتحادیه اروپا و نه برای اهداف تجاری هستند را فراهم می کند. با این وجود حتی برای آنهایی که هرگز تجربه در تجارت نداشته‌اند کشور لهستان شرایط بسیار وسوسه انگیزی را پیشنهاد می دهد و معمولاً نادیده گرفتن آن حتی برای کسانی که روحیه کارآفرینی ندارند سخت است.

2- حداقل سرمایه مورد نیاز برای ثبت شرکت در لهستان چقدر میباشد ؟

حداقل سرمایه مورد نیاز برای ثبت شرکت در لهستان ۱۲۰۰ یورو می باشد. این مقدار به میزان قابل توجهی کمتر از سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا می باشد. با ثبت شرکت شما می توانید یک ملک برای سرمایه گذاری را انتخاب کرده و ملک را به نام شرکت خریداری کنید، در واقع در ملک خود سرمایه گذاری می کنید.

3- قیمت ملک در لهستان چقدر است ؟

طبق آمار بانک مرکزی(NORADOWY BANK POSKI(NBP میانگین قیمت املاک در سال 2017 ، 7.87% در سال 2016، 2.64% در سال 2015، 1.1% و در سال 2014 ، 1.69 % افزایش داشته است. در سه ماه چهارم سال 2018 قیمت خانه ها با افزایش 2%( با نرخ تورم 1.5%) مواجه شد. در سال 2018، میانگین قیمت خانه ها در ورشو 11.52% ( با نرخ تورم 9.86%) افزایش داشت.در سال 2018 شهر گدانسگ بالاترین افزایش قیمت خانه را در میان هفت شهر بزرگ لهستان با افزایش قیمت 20.56% ( نرخ تورم 18.77%) داشت. دیگر شهرهای اصلی لهستان نیز افزایش قیمتهای بالایی در طول سال 2018 داشتند شامل شهر ووچ(11.52%)، کراکوف(11.49%)، پوزنان(9.11%). وروتسواف کمترین رشد را با 3.23% ( با نرخ تورم 1.69%) داشته است.

4- طبق گزارش NBP گران ترین مسکن های لهستان کدامند ؟

طبق گزارش NBP گران ترین مسکن های لهستان در سال 2018 متعلق به ورشو است با میانگین قیمت 10.300 زلوتی (2.394 یورو) در هر متر مربع. قیمت خانه همچنین در گدانسگ گران است با متوسط قیمت 8.555 زلوتی( 2.058 یورو) در هر متر مربع، گدنیا با 8.523 زلوتی ( 1.981 یورو) در هر متر مربع و کراکوف با 8.464 زلوتی( 1.968 یورو) در هر متر مربع؛ در بین هفت شهر بزرگ لهستان، ووچ با میانگین قیمت 4.811 زلوتی(1.118 یورو)در هر متر مربع دارای ارزان ترین خانه ها است.

5- شرایط خرید ملک در لهستان چگونه است ؟

خارجی ها می توانند آزادانه واحدهای اقامتی در لهستان را خریداری نمایند که بهترین سرمایه گذاری در لهستان است. خرید زمین به منظور بهره برداری تجاری هم برای شهروندان اتحادیه ی اروپا و حوزه ی اقتصادی اروپا (کشورهای عضو اتحادیه ی اروپا + ایسلند + لیختنشتاین + نروژ) آزاد است.

6- شرایط خرید آپارتمان های ورسای در لهستان چگونه است ؟

ابتدا دفترخانه یک قرارداد اولیه خواهد نوشت که جزئیات و شرایطی را که می بایست پیش از تکمیل فروش برآورده شوند، را تشریح می کند. در این مرحله یک زمان تکمیل قرارداد تعیین می شود و خریدار موظف است که 20 درصد مبلغ را بپردازد. زمانی که همه ی این موارد انجام شد، مابقی مبلغ قرارداد بایستی پرداخت شده و فروشنده باید مدرکی را ارائه نماید که نشان دهد زمان عقد قرارداد ملک مربوطه در گروی هیچ وامی نیست. ثبت خرید ملک معمولا 33 روز طول می کشد.

7- انواع ملک در لهستان که می تواند توسط خارجی ها خریداری شود کدامند ؟

• زمین
• زمین به همراه ساختمان (به عنوان یک پروژه ی مشترک)
• ساختمان
• آپارتمان

8- چه کسی نیاز به تهیه ی مجوز جهت خرید ملک در لهستان دارد؟

تهیه ی ملک توسط خارجی ها نیاز به مجوز دارد. فرد خارجی تحت قانون مصوبه ی 24 مارس سال 1920 دررابطه با تهیه ی ملک توسط خارجی ها فردی است که:

• فرد حقیقی که شهروند لهستان نیست.
• شخصیت حقوقی ای که خارج از لهستان است.
• کمپانی غیر شرکتی ای از افراد اشاره شده در بندهای 1 و 2، که در خارج قرار داشته و مطابق با قوانین کشورهای خارجی باشد
• شخص حقوقی و کمپانی تجاری غیر شرکتی واعق شده در مرزهای جمهوری لهستان که مستقیما یا به شکل غیر مستقیم توسط موارد اشاره شده در بندهای 1، 2 و 3، اداره می شود.
• به لحاظ قانونی برای خارجی هایی که به عنوان شهروند یا عاملان تجاری عضو کشورهای طرف توافق حوزه ی اقتصادی اروپا و کنفدراسیون سوئیس هستند، نیازی به تهیه ی مجوز وجود ندارد.

9- مجوز خرید ملک لهستان درخواست متقاضی درچه صورتی صادر می شود؟

• مجوز در صورت درخواست متقاضی در صورتی صادر می شود که:
• تهیه ی ملک توسط شخص خارجی هیچ گونه خطری را برای امنیت دفاعی، ملی یا اجتماعی ایجاد نکرده و نقض کننده یملاحظات بهداشت جمعی و سیاست های اجتماعی نباشد.
• فرد خارجی ثابت کند که شرایطی وجود دارد که نشان دهنده ی ارتباط او با جمهوری لهستان است.

10- ثبت خرید ملک در لهستان چند روز طول میکشد ؟

ثبت خرید ملک معمولا 33 روز طول می کشد.