شرایط خرید ملک در آلمان

خرید ملک و سرمایه گذاری در کشور های اروپایی از راه های اخذ اقامت و مهاجرت آسان به این کشور هاست. آلمان امروزه در زمینه فروش ملک به افراد خارجی و سرمایه گذاری آنها اقداماتی را انجام می دهد که شرایط مهاجر پذیری را آسان تر کرده است. شرایط خرید ملک در آلمان به نحوی مسبب اخذ اقامت این کشور می شود و نیاز است تا به این مسئله نگاهی داشته باشیم چرا که از موارد بهترین سرمایه گذاری در آلمان محسوب می شود. اطلاعات زیر توسط متخصصین موسسه حقوقی میرداماد گردآوری شده است که به آن می پردازیم.

شرایط و قوانین خرید ملک در آلمان برای خارجی ها

خرید یک خانه در کشور آلمان، میزان زیادی از آمادگی را می طلبد. هیچگونه حقی برای فروش خانه ها بطور مستقیم وجود ندارد. بنابراین شما نمی توانید مستقیما از مالک، ملک خود را خریداری کنید. خانه ها و آپارتمان ها در کشور آلمان توسط بنگاههای مسکن فروخته می شوند. اگر شما نمی خواهید که ملک را مستقیما از آژانس مسکن خریداری کنید، شما بایستی آگهی هایی تحت عنوان “Privatverkauf” یا “von Privat” ( فروش شخصی ) را جستجو کنید.

علاوه بر آژانس های مسکن و آگهی ها، بسیاری از بانک ها از جمله Sparkassen نیز پیشنهادهای مناسبی از فروش ملک و مستقلات ارائه می دهد. سرمایه گذاری در کشور آلمان هیچ گونه محدودیتی ندارد و شهروندان غیر اروپایی نیز همانند شهروندان اروپایی می توانند از این مزیت بهره مند شوند. مراحل خرید ملک به شرح زیر می باشد:

1. بررسی وام مسکن و دریافت پیشنهاد
2. پیدا کردن ملک مناسب
3. ارائه پیشنهاد
4. نوشتن قرارداد در محضر
5. امضاء کردن قرارداد
6. ثبت فروش ملک توسط دفتر اسناد رسمی
7. چهار هفته بعد، بایستی مالیات ملک خود را پرداخت کنید

ثبت نام خرید ملک در آلمان

لازم به ذکر است توجه داشته باشید که تنها امضای قرارداد برای انتقال مالکیت کافی نیست. دارائی ها بایستی حتما ثبت شود. در این مرحله، دولت بررسی خواهد کرد که مسائل خاصی در مورد فروش ملک وجود نداشته باشد. دفتر اسناد رسمی نیز قبلا بررسی های لازم را انجام داده است، به طوری که ندرتا مساله یا مشکی وجود داشته باشد. به همین دلیل است که ، بسیاری از مردم از دفتر اسناد رسمی استفاده می کنند. در این حالت، پول قبل از اینکه به دست فروشنده برسد به حساب دفتر اسناد رسمی (notaranderkonto) منتقل می شود.

سپرده ها و وام های رهنی در آلمان

در هنگام خرید یک خانه به منظور سرمایه گذاری در آلمان، انتظار می رود که مبلغ سپرده قابل توجهی بپردازید. حداقل سپرده بطور استاندارد 20٪ است و در بعضی از موارد ، سپرده های 30-40٪ نیز درخواست می شوند زیرا ممکن است احتمال خطر وجود داشته باشد. در صورت درخواست وام مسکن، ممکن است از شما خواسته شود مدارک مربوط به پس اندازهای منظم خود را در چند سال گذشته ارائه دهید.

وام (Hypothek) توسط اکثر بانک ها ارائه می شود. اکثر بانک های آلمان دارای بخش آنلاین هستند که شما می توانید برای درخواست وام در زمان مناسب اقدام کنید. سپس آنها با شما تماس تلفنی برقرار می کنند و یک جلسه شخصی برگزار می شود که طی این جلسه شما می توانید پیشنهاد در مورد ملک خود را ارائه دهید. وام های بانکی معمولا دارای یک دوره 25 تا 30 ساله هستند که با نرخ بهره ثابت یا در 5 سال اول بیشتر ارائه می شوند.

حدود قیمت املاک در آلمان

در ادامه راهنمای خرید مستغلات ذکر شده است و شاخص قیمت خانه برای هر متر مربع در هر شهر مشخص شده است.

• شهر مونیخ: 5,839یورو ( آپارتمان ) ، 4,233 یورو ( خانه ویلایی)
• هامبورگ: 3,669 یورو (آپارتمان )، 2,529 یورو ( خانه ویلایی )
• برلین: 3,593 یورو ( آپارتمان )، 2,321 یورو ( خانه ویلایی )
• فرانکفورت: 3,167یورو (آپارتمان )، 2,500 یورو ( خانه ویلایی)
• کلن: 2,671 یورو ( آپارتمان )، 2,240 یورو ( خانه ویلایی)
• هانوور: 2,257 یورو( آپارتمان )، 2,007 یورو ( خانه ویلایی)

یکی از عوامل مهم در افزایش این قیمت ها، عدم توازن میان درخواست و تامین است، برخی کارشناسان ادعا می کنند که سالیانه 280000 مسکن جدید در کشور آلمان ساخته می شود، که این تعداد پاسخگوی جمعیت نمی باشد. املاک در کشور آلمان دارای ترخ ثابت است، و هم در سطح داخلی و خارجی به عنوان سرمایه گذاری مطمئن شناخته می شود.

بعلاوه، برخی از موانع مالیاتی برای سرمایه گذاران حذف شده است. ضمنا، مالیات درآمد بدست آمده ، برای مدت کمتر از 10 سال، 25% اعمال شده است ، این بدین معنا است که سرمایه گذاری در بخش ملک و مستغلات برای اقامت دائم در این کشور بسیار مطمئن می باشد. هزینه های تعاملات نیز دارای نرخ 7-12% برای خریداران است ( معادل 2-4% برای فروشندگان).

اجاره ملک در کشور آلمان

اجاره ملک و مستغلات در کشور آلمان بسیار رایج است و یکی از راه های معروف در زمینه مهاجرت به آلمان از طریق سرمایه گذاری محسوب می شود. بیش از نیمی از شهروندان این کشور در خانه های اجاره ای زندگی می کنند. این به ویژه در شهرهای برلین، با نرخ کمتر از 15% قابل مشاهده است.طبق آمار بدست آمده از داده های املاک جهانی، میانگین اجاره و بازده در یک آپارتمان 120 متر مربعی در شهرهای زیر به صورت ذکر شده می باشد:

• مونیخ:2,250 یورو یک ماه،عملکرد از 2.9%
• برلین: 1,500 یورو یک ماه،عملکرد از 3%
• فرانکفورت: 1,500 یورو یک ماه، عملکرد از 3.7% .

مالیات بر خرید و فروش ملک در آلمان

هنگام خرید یک خانه در آلمان، شما باید مالیات انتقال (Grunderwebsteur) آن را پرداخت کنید.این مبلغ 3.5٪ از قیمت خریداری شده است، اما در برخی از مناطق نیز قیمت آن بالاتر می باشد. در حال حاضر قیمت تصویب شده برای هر منطقه به شرح زیر است:

• بایرن مونیخ، ساکسونی: 3.5%
• هامبورگ: 4.5%
• بادن-وورتمبرگ، براندنبورگ، هسن، مکلنبورگ-پومرن، نوردراین وستفالن، راینلند-پفالز، ساکسونی-آنهالت، تورینگن:5%
• سارلند: 5.5%
• برلین: 6%
• Schleswig ، هولشتاین: 6.5%

اگر درآمد شما در فروش ملک و در کشور آلمان افزایش یابد، شما مسئول پرداخت مالیات بر درآمد سرمایه خود هستید. نرخ مالیات بر درآمد سرانه همانند نرخ درآمد شخصی می باشد. سود حاصل از فروش املاک خصوصی که برای بیش از 10 سال نگهداری شده باشد از مالیات بر درآمد سرمایه آلمان معاف است.

در نتیجه اگر شما ملکی را در کشور آلمان خریداری می کنید یا آن را به ارث می برید و قصد فروش آن پس از گذشت 10 سال کامل ( سودرسانی) را دارید، (قیمت فروش منهای قیمت خرید منهای هزینه های دیگر مانند هزینه های دفتر اسناد رسمی) شامل مالیات بر ارزش افزوده می شود حتی اگر مشمول سازمان مالیاتی کشور آلمان نباشد. مشاوره رایگان موسسه حقوقی میرداماد را در زمینه شرایط خرید ملک در آلمان و زندگی در آلمان برای مهاجران از دست ندهید.