اقامت ارمنستان با خرید ملک

اقامت ارمنستان با خرید ملک، از موضوعاتی است که علاقمندان مهاجرت و اقامت ارمنستان به آن توجه ویژه ای دارند. اما لازم است که قبل از هر اقدام درباره آن تمامی جوانب امر به طور دقیق مورد بررسی قرار گیرد. از مهمترین دلایل این امر اطمینان از امنیت سرمایه گذاری در این کشور می باشد. به دلیل اهمیت این موضوع کارشناسان موسسه حقوقی مهاجرتی میرداماد با نگارش مقاله فوق اطلاعات لازم در این زمینه را در اختیار شما عزیزان قرار داده اند.

خرید ملک در ارمنستان و اخذ اقامت این کشور

قانون مهاجرت ارمنستان این امکان را فراهم آورده است تا علاقه مندان از طریق سرمایه گذاری در املاک بتوانند اقامت دائم یا موقت این کشور را دریافت نمایند. با ریسک پایینی که خرید ملک در ارمنستان دارد، سرمایه گذاران می توانند مجوز اقامت موقت این کشور را دریافت نمایند و صاحب ملکی زیبا شوند. سرمایه گذاری های کلان امکان دریافت مجوز اقامت 5 ساله یا 10 ساله برای سرمایه گذاران فراهم می آورد.

مالکیت اشتراکی:

بعضی از افراد قادر به خرید ملک مورد نظر خود نیستند و بعضی نیز به سبب استفاده کمی که از خانه های تعطیلاتی دارند از خرید آن سرباز می زنند. مالکیت اشتراکی این شرایط را فراهم می آورد تا چنین مشکلاتی حل شود و از طریق پرداخت اشتراکی ملک، مالکان بتوانند هزینه های جاری را پرداخت نمایند.

با پرداخت مشارکتی، خریدار صاحب درصدی از ملک می باشد. چنانچه ارزش ملک افزایش یابد، هزینه مشارکتی نیز افزایش می یابد. ممکن است مالک و خانواده او یا دوستان وی از ملک استفاده نمایند. مالک می تواند در زمانی که از ملک استفاده نمی نماید، آن را از طریق شرکت های مدیریت ملک اجاره داده و از درآمد حاصل از آن سود ببرند.

کشور ارمنستان بین دریای سیاه و دریای خزر بوده و دارای مرز مشترک با گرجستان و آذربایجان از سمت شرق و از سمت جنوب و غرب با ایران و ترکیه همسایه است. واحد پول آن درام است و بیشتر مردم به زبان ارمنی سخن می گویند. صنعت اصلی آن پرداخت الماس، برش فلز و ماشین سازی است. سرمایه گذاری اقتصادی در ارمنستان با پشتیبانی از مشوق های دولتی در منطقه آزاد اقتصادی مطلوب است. فعالیت شرکت ها در مناطق آزاد اقتصادی مانند VAT برای خدمات ارائه شده به سازمان دهندگان بدون پرداخت مالیات است.

• نام سرمایه گذاری: پروژه های سرمایه گذاری
• حداقل سرمایه گذاری: 100000 یورو
• نوع ویزا: ویزای کسب و کار 
• مجوز اقامت: اقامت دائم

موقعیت اقامت خاص برای سرمایه گذاران خارجی در ارمنستان اعمال می گردد. این مساله برای اخذ گذرنامه ارمنستان نیز واجد شرایط است.

• شهروندی ارمنستان: پس از 3 سال اقامت امکان پذیر است.

مراحل خرید ملک در ارمنستان

هر چند که خرید ملک در ارمنستان به طور کلی امن است اما به خریداران آینده توصیه می شود که از این نه مرحله برای کاهش ریسک های قانونی پیروی کنند.

• وضعیت تاهل فروشنده را بررسی کنید 

اگر فروشنده متاهل یا مطلقه باشد احتمالا سوابق همسر برای فروش لازم است. حتی اگر ملک در زمان ازدواج به دست نیامده باشد باید مواظب باشید زیرا ممکن است همسر ادعا کند که در بهسازی ملک سهیم بوده است و دارای حق و حقوقی است. ارمنستان ازدواج های قانون عرفی را به رسمیت نمی شناسد با این حال اعتماد به سوابق عمومی ممکن است کافی نباشد زیرا ازدواج ممکن است در یک کشور خارجی انجام شده باشد. 

• در مورد خانواده فروشنده اطلاعات کسب کنید

اگر فروشنده ملک را به ارث برده باشد یا به عنوان هدیه دریافت کرده باشد باید متوجه شوید که آیا اعضای دیگر خانواده هستند که احتمالا به این امر اعتراض داشته باشند. ممکن است که وارث بعد از فروش حضور پیدا کند و ادعای حق مالکیت داشته باشد. توجه داشته باشید اگر کودکان مشمول معامله هستند، تایید مسئول سرپرست قانونی لازم است ( مسئول انجمن محلی). همچنین نیاز است که بر اساس قانون مطمئن شوند که فروش به نفع کودک است.

• صلاحیت فروشنده را برای قرارداد ارزیابی کنند

اگر رفتار فروشنده عجیب به نظر می رسد باید مواظب باشید. طبق قانون ارمنستان، افراد با ناتوانی ذهنی ممکن است با قرارداد صادره از دادگاه سلب صلاحیت شوند. همچنین ممکن است افراد معتاد به مواد مخدر، الکل یا حتی قمار دسترسی به دارایی هایشان محدود شود. توافق با چنین افرادی می تواند به راحتی توسط سرپرست قانونی یا دیگر ذینفعان مورد اعتراض قرار گیرد و باطل شود. ممکن است نیاز باشد سوابق دادگاه را چک کنید و گواهی مبنی بر اینکه نام فروشنده در موسسات روانی ثبت نشده است را درخواست کنید.

• اطلاع از وضعیت مالی فروشنده 

اگر به این نتیجه برسند که فروشنده در وضعیت مالی سختی قرار دارد و ملک را زیر قیمت بازار فروخته است، ممکن است که فروشنده کمی بعد از فروش ورشکسته شود و ودیعه گیر ورشکستگی برای مدت سه سال به فروش ها اعتراض کند. بنابراین اگر ملکی با تخفیف ویژه ای خریدید مطمئن شوید که احتمال کلی ورشکستگی کم است.

• تایید عدم تعهد مالی یا مرافعه قضایی 

قبل از امضای قرارداد فروش، دولت یک سند صادر می کند که تایید می کند ملک در رهن، توقیف یا بازنگری حقوق شخص ثالث نیست. هر چند که هنوز توصیه می شود که متوجه شوید که آیا فروشنده گرفتار مداخله قضایی هست که بر روی ملک تاثیر گذار باشد یا نه

• در مورد زنجیره معاملات قبلی تحقیق کنید 

حتی اگر مانع یا مشاجره ای وجود نداشته باشد باید با دقت سوابق ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید که در گذشته فعالیت های مشکوکی اتفاق نیفتاده است. برای مثال تعدادی انتقال در زمان کوتاه می تواند علامتی از مشکلات احتمالی باشد. احکام قانون محدودیت در ارمنستان معمولا از ده سال تخطی نمی کند اما حتی معاملات قدیمی باید بررسی شوند. باید توجه ویژه ای به مالکیت ملک در مورد بخشش ها، وراثت ها یا خصوصی سازی داشته باشید.

• بررسی کنید که هیچ معوقه مالیاتی یا صورتحساب خدمات پرداخت نشده وجود نداشته باشد 

تحت قوانین ارمنستان، معوقه مالیاتی با مالک جدید است. اگر فروشنده مالیات را برای مدت طولانی پرداخت نکرده باشد، احتمالا جریمه های قابل توجهی جمع شده است. بنابراین عاقلانه است که گواهی درخواست کنید که تایید کند هیچ گونه معوقه مالیاتی برای ملک وجود ندارد.

بر اساس قانون، مالک جدید هیچ گونه خدمات پرداخت نشده ای را تقبل نمی کند. هر چند که در عمل اگر مالک جدید بخواهد با شرکت های خدماتی قراردادی امضا کند که مالک قبلی به آنها بدهکار است کار سخت می شود. برای صرفه جویی در زمان و اعصاب توصیه می شود که صورت وضعیتی مبنی بر تایید پرداخت کامل قبوض خدمات درخواست کنید.

• توافق نامه فروش را رسمی کنید 

هر چند که بسیاری از فروش ها به گواهی رسمی و محضری نیاز ندارند اما هنوز باید توجه داشته باشید که قرار داد قبل از دفتر اسناد رسمی، قانونی شود. دفتر اسناد رسمی شخصا مسئول رسیدگی به سوء عمل ها و تمام اقدامات مورد نیاز از جمله اطمینان از تمام رضایت نامه ها، معتبر بودن وکالتنامه و اینکه باطل نشده باشد، فروشنده از لحاظ ذهنی سالم باشد را انجام می دهد. اگر هر نوع مشاجره ای در آینده اتفاق بیفتد، دفتر اسناد رسمی به حسن نیت شما شهادت می دهد.

• پرداخت بعد از ثبت مالکیت 

پرداخت باید به ارز محلی ( درام ارمنستان ) باشد. اگر شما به صورت نقد پرداخت می کنید می توانید پول را در صندوق امانات بانک بگذارید و به بان یادآوری کنید که بعد از تایید فروش به فروشنده اجازه دسترسی دهد. ( اگر هزینه خدمات FAST – TRACK را بپردازید این کار سریع انجام می شود )  اگر می خواهید از انتقال بانکی استفاده کنید توصیه می شود که یک حساب سپرده شخص ثالث در بانک باز کنید و به بانک یادآوری کنید که بعد از ثبت حق مالکیت پول را به فروشنده منتقل کند. بر خلاف شیوه معمول توصیه نمی شود که تمام مبلغ را در زمان امضای قرارداد در دفتر اسناد رسمی پرداخت کنید زیرا ممکن است ( هر چند که امکان ان کم است ) بین گواهی محضری و رسمی و عنوان ثبت خطایی رخ دهد.

بازار خرید و فروش ملک در ارمنستان

ارمنستان یک کشور کوچک مسیحی است ( ارمنستان اولین کشور در جهان بود که مسیحیت را به عنوان دین رسمی قبول کرد ) که در ارتفاعات کوه های آرارات واقع شده است و اکثرا توسط همسایه های مسلمان احاطه شده است ( بین 1 میلیون تا 1 و نیم میلیون جمعیت ارمنی ترکیه در کشتار دسته جمعی ارمنی ها در سال های 1917-1915 کشته شدند ). ارمنستان دارای قدیمی ترین کلیسای مسیحی جهان است. به تناسب، پراکندگی جمعیت ارمنی ها بسیار زیاد است. 8 میلیون ارمنی در سراسر جهان زندگی می کنند در حالیکه ارمنستان دارای سه میلیون جمعیت است.

در سال 1990 به عنوان اولین جمهوری غیر بالتیک از عضویت اتحادیه جماهیر شوروی خارج شد و در حال حاضر دارای اقتصاد آزاد است. این کشور تقریبا ضعیف است ( سرانه تولید ناخالص داخلی در سال 2015، 3.535 دلار بود). به خاطر جمعیت زیاد از مسیحیان ارمنی در منطقه قره باغ، ارمنستان مدام با آذربایجان همسایه خود در مجادله است.

هر چند که آذربایجان یک منطقه کوهستانی و زیبا است، اما دارای تابستان های بسیار گرم و زمستان های بسیار سرد است بنابراین گردشگران کمی جذب ارمنستان می شوند. بازار املاک ارمنستان با وجود رشد اقتصاد قوی از رکود موقتی مسکن سال 2007 بهبود نیافته است و تقاضا هنوز پایین باقی مانده است. طبق اظهارات کمیته املاک و مستغلات کاداستر، از سال 2015 تا سه ماه اول سال 2016، متوسط قیمت املاک مسکونی در ارمنستان با 1% کاهش به 184.50 درام ( 389 دلار ) در هر متر مربع رسید 

در سه ماه اول سال 2018: 

متوسط قیمت خانه های شخصی در ارمنستان بدون هیچ تغییری نسبت به سال قبل 188.300 درام ( 397 دلار ) در هر متر مربع رسید.

خارجی ها تنها برای 99 سال می توانند زمین اجاره کنند. هر چند که اشخاص خارجی اجازه دارند در ارمنستان خانه خریداری کنند. شرکت هایی که توسط فرد خارجی در ارمنستان به عنوان کسب و کار ارمنستانی ثبت شده اند حق خرید زمین را دارند.

به گفته کارشناسان محلی املاک و مستغلات گروه اصلی خریداران، ارمنی های سوریه هستند که اکثرا برای یک ماه آپارتمان اجاره کرده اند و بعد از شنیدن خبر وخیم شدن اوضاع در سوریه برای چند ماه دیگر اجاره را تمدید کردند. به گفته کارشناسان مردم ترسیده اند. همچنین یک اجتماع کوچک ایزدی در ارمنستان وجود دارد.

در آن مدت ساخت و سازهای املاک چهار برابر شده بود. بخش ساخت و ساز به صورت نمایی رشد کرده بود و سهم بازار املاک از تولید ناخالص داخلی از 10% در سال 2000 به 25% در سال 2008 افزایش یافته بود.

بازار املاک از آن زمان تا بحال کاملا بهبود پیدا نکرده است. در ایروان پایتخت ارمنستان، متوسط قیمت آپارتمان تنها 2% افزایش یافته است و به 274.600 درام ( 579 دلار ) در هر متر مربع رسید است. در سه ماه اول سال 2018، قیمت خانه های شخصی 287.000 درام ( 605 دلار ) در هر متر مربع باقی ماند.

شرایط و مدارک لازم برای خرید ملک در ارمنستان

 هنگام خرید هر نوع ملک، بهتر است و حتی لازم است که آن را کاملا بررسی کنید.زیرا در ایروان و در کل جمهوری ارمنستان مواردی وجود دارد که فروشندگان کلاهبردار سعی در سرمایه گذاری بر روی ساده لوحی برخی از شهروندان یا عدم توجه آنها دارند. 

بررسی فروشنده مورد نظر:

در درجه اول و مهمتر از همه شخص باید به شخصیت فروشنده دقت کند، به خصوص به سلامت روانی و جسمی او. این امر حائز اهمیت است زیرا در صورت اینکه فروشنده مورد نظر دارای مشکلات جسمی یا روانی باشد، پس از اتمام معامله و واگذاری مالکیت آپارتمان به خریدار مورد نظر، اقوام فروشنده این توانایی را دارند که معامله و خرید و فروش ملک را به چالش بکشند، و این حق را دارند که معامله را در دادگاه باطل کنند. 

همچنین بررسی تاریخچه جنایی فروشنده موردنظر نیز ضروری است. زیرا، ممکن است او درگیر حقه بازی های بازار املاک و مستغلات و یا در لیست تحت تعقیب مقامات باشد. این می تواند وضعیتی را ایجاد کند که در آن خریدار مورد نظر به مبلغ توافق شده را در قالب سپرده به فروشنده موردنظر بدهد و در نتیجه فروشنده به راحتی ناپدید شود.

بررسی ملک:

باید تاریخچه ملک از جمله کلیه اطلاعات موجود درباره مالکان قبلی را با دقت مطالعه کرد. این اطلاعات ضروری در کمیته دولتی ثبت املاک و مستغلات از طرف RA در دسترس است. این نهاد با حسابداری و ثبت حقوق املاک و مستغلات واقع در RA سرو کار دارد. علاوه بر ثبت نام و حسابداری حقوق و محدودیت های دارایی، این فهرست همچنین به درخواست افراد و اشخاص حقوقی اطلاعات مربوط به املاک را ارائه می دهد. توصیه می شود شخصی که مایل به خرید است، از فرصت پیش آمده توسط قانون برای تایید اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات RA استفاده کند.

بنا به درخواست افراد، ثبت موجودی ها مشترک را صادر می کند. این شامل اطلاعات کلی در مورد ملک، شماره، ثبت موقعیت مکانی، صاحبان حقوقی ذکر شده قبلی آپارتمان، مساحت آن در متر مربع ذکر شده است. اگرچه، بیشتر اوقات خریدار موردنظر علاقه مند به محدودیت های حقوقی مربوط به املاک از قبیل هرگونه توقیف و یا واگذاری است. اطلاعات مربوط به محدودیت حقوق در مورد املاک در مرجع مشترک و همچنین سندی که به عنوان اساسیه برای اعمال محدودیت ها ارائه شده است، نشان داده شده است.

 اسناد مورد نیاز برای ثبت حقوق هر ملکی:

در صورت موفقیت آمیز بودن بررسی آپارتمان و صاحبان آن ممکن است که به عقد قرارداد و ثبت فوری حقوق یک شخص در ملک در کمیته دولتی املاک و مستغلات RA اقدام کنند. قرارداد را میتوان در کمیته دولتی ثبت املاک و مستغلات RA و دفاتر اسناد رسمی منعقد کرد. موافقت نامه های خرید را می توان در مدت سی روز از تاریخ امضاء و ثبت نام دفتر اسناد رسمی به ثبت ملی رساند. به منظور ثبت حقوق شخصی برای خرید املاک، متقاضی باید مدارک ذیل را به کمیته دولتی املاک و مستغلات ارسال کند.

درخواست نامه:

کپی از سند، تایید هویت متقاضی یا به عبارت دیگر پاسپورت. اگر خریدار مورد نظر شخصی یا شهروند خارجی باشد،  قصد ترجمه به زبان ارمنی دارد، این کار باید در دفاتر اسناد رسمی انجام دهد.

اسناد/ قراردادهای حقوقی لازم برای ثبت حقوق:

• رسید دریافت حق الزحمه وظیفه دولتی 
• در صورت ثبت نام آپارتمان پس از اول مارس 1998. در این صورت شخص ملزم به تهیه نقشه طبقه نیز میباشد. همین امر در رابطه با ساختمان تازه احداث شده، یا اگر شخصی قصد دارد جداسازی مجدد را انجام دهد یا قصد تغییر نمای کلی مساحت آپارتمان را دارد لازم میباشد.
• پشتیبانی حقوقی از معاملات خرید ملک در ایروان و بقیه جمهوری ارمنستان از سال 2000.

ما به شما کمک می کنیم تا جنبه های حقوقی هر پرونده را بفهمید و به طور موثر از حقوق خود مراقبت کنید. با توجه به اینکه بیشتر کشورهای تازه استقلال یافته با رشد اقتصادی خوبی مواجه بوده اند، اما کشور ارمنستان هنوز موفق نشده است تا از بحران های اقتصادی که با آن روبرو بوده، رهایی یابد. اگر قصد مهاجرت، سرمایه گذاری و یا خرید ملک و اقامت در ارمنستان کوچک وزیبا را دارید، حتما قبل از هر اقدامی با مشاورین موسسه حقوقی مهاجرتی میرداماد در ارتباط باشید.